Immobilienmarkt 2026: Preise in Grossstadten ziehen wieder an — aber selektiv

Plus 3 bis 4 Prozent. Das ist der aktuelle Preisanstieg am deutschen Immobilienmarkt gegenuber Januar 2025 — nach zwei Jahren Korrektur der Wendepunkt des Marktes ¹. Die Bodenbildung ist abgeschlossen, die Preise ziehen wieder an, und die Transaktionsvolumen nehmen spurbar zu. Fur Kaufer, die 2022 am Hochpunkt verkauften, ist das die bittere Nachricht. Fur Kaufer, die das “Schnappchen-Fenster” in 2023 und 2024 nutzten, ist es die Bestatigung.

Doch die Erholung ist nicht gleichmaessig. Wahrend Einfamilienhauser um rund 4,7 Prozent gestiegen sind, liegen Mehrfamilienhauser bei +8,7 Prozent YoY ². Munchen — die ewige Ausnahmestadt — verteuert sich um weitere 5 Prozent, wahrend Stadte unter 250.000 Einwohnern nur 2 Prozent zulegen ³. Die Zeit der flachendeckenden Preisentwicklung ist vorbei. Was jetzt kommt, ist ein differenzierter Markt, in dem Lage, Gebaudetyp und Finanzierungsfahigkeit den Unterschied machen.

Die Zahlen im Detail

Der Global Property Guide und BNP Paribas Real Estate liefern ein nuanciertes Bild fur Januar 2026 ²³:

Gesamtmarkt: +3,0% YoY fur 2025, Prognose +3,5% fur 2026. Damit erholt sich der Markt schneller als von konservativen Analysten erwartet.

Nach Gebaudetyp:
– Einfamilienhauser: +4,7%
– Eigentumswohnungen: +3,2%
– Mehrfamilienhauser: +8,7% (der starkste Sektor — getrieben von institutionellen Investoren und Mietwachstum)

Nach Stadttyp:
– A-Stadte (Berlin, Munchen, Hamburg, Koln, Frankfurt, Dusseldorf, Stuttgart): +5% YoY
– Grosstadte ueber 250.000 Einwohner: +2%
– Mittel- und Kleinstadte: +1-2% oder stagnierend

Munchen bleibt die extremste Lage: Durchschnittliche Angebotspreise in Zentrumslagen wie Maxvorstadt erreichen 11.400 Euro pro Quadratmeter ³. Fur Kaufer unter 500.000 Euro Kapitalbudget ist die Stadt praktisch unzuganglich geworden.

Warum die Erholung jetzt kommt

Drei Faktoren erklaren den Wendepunkt:

Erstens: Baufinanzierungszinsen haben sich stabilisiert. Nach dem Zinsschock 2022 (Anstieg von 1,0 auf 4,0 Prozent) liegen 10-Jahres-Festzinsen inzwischen bei rund 3,5 bis 4,0 Prozent. Das ist nicht billig — aber stabil genug, um Kaufer Planungssicherheit zu geben. Nach der achten EZB-Senkung auf 2,00 Prozent Einlagenzins haben viele Banken ihre Marge reduziert, was die Kreditkonditionen leicht entspannt.

Zweitens: Angebotsknappheit. Deutschland benotigt jahrlich rund 320.000 neue Wohneinheiten. 2026 werden nur etwa 215.000 fertiggestellt — eine Lucke von mehr als 100.000 Einheiten pro Jahr ⁴. Diese strukturelle Unterversorgung stutzt die Preise unabhangig von der Konjunktur.

Dritter: Institutionelle Investoren kehren zuruck. Vonovia, LEG Immobilien und auslandische Fonds haben 2024 und 2025 wieder grosse Portfolios gekauft — ein Signal, dass professionelle Investoren die Bodenbildung fur abgeschlossen halten. Das Mehrfamilienhaus-Segment profitiert besonders: +8,7 Prozent YoY reflektiert nicht nur Mietwachstum, sondern auch Kapitalzufluss in die Assetklasse.

Was das fur Kaufer und Anleger bedeutet

Fur Kaufer: Das “Schnappchen-Fenster” schliesst sich. Wer noch 2023 einen Preisabschlag von 10 bis 15 Prozent gegenuber dem 2022er Hochstand hatte, zahlt heute wieder naher am Marktniveau. Fur Erstkaufer in A-Stadten bleibt die Situation schwierig: Die Kombination aus hohen Preisen und moderaten Finanzierungszinsen macht den Markteinstieg teuer.

Fur Anleger: Das Mehrfamilienhaus-Segment ist der klare Gewinner. Vonovia (KGV rund 14, Dividendenrendite 3,8%) und LEG Immobilien (KGV rund 11, Dividendenrendite 4,5%) sind solide Dividendenwerte mit Aufwarts-potential. REITs mit Fokus auf Buero-Immobilien bleiben dagegen unter Druck — der Home-Office-Trend hat die strukturelle Nachfrage reduziert.

Fur Sparer mit Eigenkapital-Plan: Die Angebotsknappheit bedeutet, dass Warten keine gewinnende Strategie ist. Wer innerhalb der nachsten 3-5 Jahre kaufen will, sollte die jetzige Marktlage aktiv prufen. Eine weitere signifikante Preisabsenkung ist unwahrscheinlich.

Daten & Evidenz

Haufig gestellte Fragen

Ist die Immobilienkorrektur vorbei?
Ja, die Bodenbildung ist abgeschlossen. Die Preise steigen seit Ende 2024 wieder, und die Transaktionsvolumen nehmen zu. Eine zweite Korrekturwelle ist unwahrscheinlich, solange die Zinsen nicht drastisch steigen.

Welche Regionen profitieren am meisten?
Die A-Stadte (Munchen, Berlin, Hamburg, Koln, Frankfurt, Dusseldorf, Stuttgart) verzeichnen rund +5% YoY. Munchen bleibt die Spitzenlage. Mittel- und Kleinstadte erholen sich langsamer, mit nur 1-2% Preisanstieg.

Lohnt sich der Kauf jetzt oder sollte man warten?
Warten ist keine gewinnende Strategie. Die strukturelle Angebotsknappheit (>100.000 fehlende Einheiten pro Jahr) und die stabilen Baufinanzierungszinsen sprechen gegen weitere Preisruckgaenge. Wer innerhalb der nachsten 3-5 Jahre kaufen will, sollte die aktuelle Marktlage prufen.

Kernaussagen

• Deutschland Immobilienpreise +3% bis +4% YoY im Januar 2026 — die Korrektur ist vorbei, die Erholung hat begonnen.
• Mehrfamilienhauser fuhren mit +8,7% YoY — institutionelle Investoren kehren zuruck in den Markt.
• A-Stadte (+5%) und Munchen (+5%) profitieren am starksten — mittlere und kleine Stadte nur +1-2%.
• Strukturelle Angebotsknappheit (>100.000 fehlende Einheiten/Jahr) stutzt die Preise unabhangig von Zinsen.

Quellen